015 310 88 73

 

Na tien jaar stilstand is de grondmarkt voor nieuwe woningbouwlocaties de afgelopen twee jaar fors aangetrokken. Het woningtekort is groter dan ooit. Het gevolg: een voortdurende zoektocht naar nieuwe woningbouwlocaties. Die wordt inmiddels doorkruist door de stikstofproblematiek die menig nieuwbouwproject onmogelijk maakt. Maar waar liggen dan de kansen voor nieuwbouw? Buiten of binnen de stad?

Toen in 2008 de IJslandse bank Icesave omviel, deed ons kantoor net één van de laatste grote grondtransacties voor woningbouwgrond. De toen gerealiseerde koopsommen voor warme grond werden tot voor kort niet meer behaald. Sterker nog, deze uitbreidingsgebieden lagen er een decennium leeg en verlaten bij. De aankopen vormden een blok aan het been bij menige gemeente en projectontwikkelaar. Anno 2019 lijkt alle ellende vergeten: er moet gebouwd worden.

Minister Ollongren pleitte er in 2018 voor om zowel in de binnensteden als in de groene gebieden aan de stadsranden te bouwen. Gemeentes en provincies in de Randstad reageerden onverbiddelijk: het opofferen van meer groen in de Randstad is uitgesloten. Verregaande concentratie van woningbouw bij en langs bestaande infrastructuur moet het motto zijn. Inmiddels speelt ook het Programma Aanpak Stikstof een prominente rol. De strenge stikstofeisen maken nieuwbouw in de buurt van Natura 2000-gebieden vrijwel onmogelijk.

Aan stads- en dorpsranden

Ik verwacht dat de komende jaren vaker ingezet zal worden op woningbouwlocaties op verouderde bedrijventerreinen en op glastuinbouwgebieden aan stads- en dorpsranden in de Randstad. Aan alle voorwaarden wordt daar voldaan. De gebouwen verkeren - uitzonderingen daargelaten -  aan het einde van hun economische en technische levensduur. ‘Direct’ groen wordt niet opgeofferd en de infrastructuur is vaak nabij. De stikstofproblematiek gooit op die locaties geen roet in het eten.

Deze transformaties zijn veel kapitaalsintensiever dan het bebouwen van weiland, maar ze beschikken over het gewenste maatschappelijke draagvlak. Inzetten op deze transformaties; dat is pas verduurzaming! De praktijk bewijst dat deze transformaties succesvol kunnen verlopen. Mooie, kleinschalige en uiterst duurzame woonwijken verrijzen snel op deze - vaak uitstekend gelegen - locaties. 

De markt aan zet

Bijkomend voordeel is dat de betrokken overheden deze ontwikkelingen en transformaties echt aan de markt overlaten en geen graantje mee willen pikken van de grondmarkt. Immers: de overheidswens tot participatie in de grondmarkt vormt nogal eens een vertragende factor bij de realisatie van plannen. De overheid heeft naar mijn mening bij dergelijke transformaties alleen een regierol met betrekking tot de planologie en het noodzakelijk kostenverhaal. Daar moet het bij blijven.

Kortom: we moeten inzetten op een vlotte transformatie van verouderde bedrijventerreinen aan de randen van stad en dorp. Er liggen tientallen gebieden in de Randstad die rijp zijn voor zo’n transformatie. Daar kunnen – zoals inmiddels is bewezen - mooie nieuwe woonwijken verrijzen. Zulke transformaties zijn van meerwaarde voor de woningzoeker, voor de maatschappij én uiteraard voor de eigenaars van deze gebouwen. Onze VBO-makelaars zijn graag behulpzaam bij het realiseren van deze meerwaarde.

NB Deze column werd in september 2019 geplaatst in vakblad De Vastgoed Adviseur.

Westmaas Makelaardij aangesloten bij VBO BedrijfsmatigWestmaas Makelaardij aangesloten bij SCVMOWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBOWestmaas Makelaardij aangesloten bij FundaWestmaas Makelaardij aangesloten bij VBO Agrarisch Een totaaloverzicht van alle glastuinbouwbedrijven op 1 plaats gebundeld Het Taxatie Management Instituut