Indien er een zonnepark op uw agrarische grond kan worden gerealiseerd stijgt de waarde van de grond. Maar de grote vraag hierbij is vaak hoe groot die waardestijging zal zijn. Voor diverse opdrachtgevers hebben wij de ondergrond van zonneparken getaxeerd en komen tot de conclusie dat er extreme verschillen bestaan in de betaalde koopsommen en/of retributies.

De realisatie van zonneparken kreeg een opgang na het sluiten van het Energieakkoord in 2013. In dat akkoord werd de Subsidieregeling Duurzame Energie (SDE+ en SDE ++) in het leven geroepen om de opwekking van duurzame energie te stimuleren. Met de SDE subsidie ontvangt de ontwikkelaar van een zonnepark een minimale gegarandeerde prijs voor de opgewekte elektra gedurende een periode van 15 jaar na ingebruikname.

De afgelopen vijf jaar is de kostprijs per opgewekte kW sterk gedaald doordat het vermogen van zonnepanelen is verdubbeld. Ook de lage financieringsrente de afgelopen jaren maakte ook dat de kostprijs daalde. Sinds de zomer van 2021 ligt de basis electraprijs zelfs boven de kostprijs voor het opwekken van elektra met behulp van zonnepanelen.

Het percentage opgewekte zonnestroom steeg enorm. Inmiddels staat Nederland wereldwijd op de tweede plaats voor het opgesteld vermogen zonne-energie per inwoner. Hierdoor zijn er wel congestie problemen. In periodes van veel wind en zon is er meer aanbod dan vraag naar elektra. In sommige netbeheerregio’s is er zelfs weinig tot geen ruimte meer op het net om nieuwe zonneparken aan te sluiten.

Hiernaast is er een schaarste aan omvormers en een personeelstekort voor de realisatie. Inmiddels is de financieringsrente fors opgelopen waarmee de kostprijs ook weer is toegenomen. Ook ontstaat er steeds vaker maatschappelijke weerstand tegen zonneparken, mede vanwege de impact op het landschap, de gevolgen voor de natuur en het gebruiken van goede landbouwgrond. Het is hierdoor al lang niet meer vanzelfsprekend dat de omgevingsvergunning voor een zonnepark verleend wordt en het project rendabel zal worden. Kortom de realisatie van een zonnepark is lang geen vanzelfsprekendheid meer.

Voor onze taxaties hebben wij onderzoek gedaan naar koopreferenties en referenties van opstalrechten bij de realisatie van zonneparken groter dan 20 mW. De conclusie van dit onderzoek is dat de koopreferenties slechts zelden bruikbaar zijn. Deze transacties zijn oud, het is een beperkt aantal en zij voldoen feitelijk nooit aan de marktwaarde definitie.

Verreweg de meeste zonneparken worden gerealiseerd door het laten vestigen van een zelfstandig recht van opstal op de (agrarische) ondergrond voor de realisatie van het zonnepark. Ook bij het vergelijken van deze opstalrechten is onderzocht of er bij het aangaan van de transactie wel voldaan werd aan de marktwaarde definitie. Er kan bijvoorbeeld een eigenaar participeren in de exploitatie of een insteekvergoeding ontvangen. Ook zijn er gevallen bekend dat grondeigenaren verleid worden door exploitanten met een eenmalige optievergoeding en zich niet laten bij staan door deskundigen waarbij dan een (te) lage retributie wordt overeengekomen.

Circa tien jaar geleden werden de eerste opstalrechten gevestigd met retributies van € 2.000 tot € 3.000 per hectare per jaar. In de periode 2015 tot 2019 liepen deze bedragen op tot maximaal € 5.000 per hectare. In de periode na 2019 tot heden zijn deze voor grotere zonneparken (> 20 mW) opgelopen naar gemiddeld
€ 7.000 per hectare met enkele uitschieters.

Ten opzichte van een agrarische exploitatie is een dergelijke retributie uiteraard zeer lucratief voor de grondeigenaar. Aan de hand van de toekomstig te ontvangen retributies en tal van factoren, zoals de bestemming of staat van de grond na de opstalperiode, zijn wij in staat een DCF berekening te maken en de waarde van de ondergrond vast te stellen.

Wordt u ook geconfronteerd met de wens tot realisatie van een zonnepark of loopt u tegen een waarderingsvraagstuk aan? Neem dan gerust contact met ons op.