Vrijwel niemand in de glastuinbouwsector beseft zich dat u niet onderling de pachtwaarde van een glastuinbouwbedrijf kunt overeenkomen. Hier is een verplichte wettelijke regeling voor die staat in het pachtprijzenbesluit. Als eigenaar of pachter van een glastuinbouwbedrijf bent u gebonden aan dit wettelijk kader, wat geen ruimte laat voor “marktprijzen”

Vaak worden wij gebeld met de vraag wat het kost om een glastuinbouwbedrijf te “huren”, of wat een tuinbouwbedrijf bij “verhuur” kan opleveren. De eerste belangrijke kwestie die dan besproken wordt is dat partijen zich moeten beseffen dat bij glastuinbouwbedrijven groter dan 5.000 m2 er altijd sprake is van pacht en niet van huur. Pacht heeft een streng wettelijk kader met vele dwingendrechtelijke regels waar niet van afgeweken kan worden.

Pachtwetgeving
De pachtwetgeving, terug te vinden in titel 5 van boek 7 van het burgerlijk wetboek, omvat een streng kader voor partijen. Zowel pachter en verpachter hebben zich te houden aan de verplichtingen die de wet stelt. Dit gaat om bijvoorbeeld minimale pachttermijnen, de beperkte opzeggingsmogelijkheden, onderhoudsverplichtingen, voorkeursrecht, de toetsing door de grondkamer, etc.

Verplichte pachtprijstoetsing
Één van de verplichte onderdelen van de pachtwetgeving is de goedkeuring van de pachtovereenkomst, waarbij ook de overeengekomen pachtprijs goedgekeurd dient te worden door de grondkamer. Tussentijds kan elke drie jaar ook door de pachter en/of de verpachter aan de grondkamer worden verzocht de pachtprijs te herzien. De grondkamer baseert zich bij de haar uitgevoerde toetsing van de pachtprijs op het pachtprijzenbesluit. De pachtwaarde is hierbij de prijs die bij verpachting van agrarisch onroerend goed maximaal redelijk wordt geacht op grond van het pachtnormenbesluit.

Pachtprijs glastuinbouwbedrijven
Voor de glastuinbouw is bovendien van toepassing: artikel 19 lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007, welke vermeldt dat ‘De hoogst toelaatbare pachtprijs voor de glasopstanden wordt vastgesteld naar de jaarlijkse afschrijving en rente op grondslag van de vervangingswaarde rekening houdende met de gebruikswaarde’.

De deskundigen van de grondkamer dienen derhalve de pachtwaarde te toetsen op basis van deze vastgestelde systematiek. De achtergrond van deze methodiek is dat op deze wijze kan worden vastgesteld welk deel van haar vermogen verpachter ter beschikking heeft gesteld bij verpachting en welke vergoeding daar tegenover staat.

Dit heeft tot gevolg dat voor ieder onderdeel van een glastuinbouwbedrijf beoordeeld moet worden wat de vervangingswaarde van het onderdeel is. Vervolgens dient beoordeeld te worden wat de afschrijvingstermijn van het onderdeel en welk rentepercentage een redelijk vergoeding omvat. Ook wordt deze vergoeding gecorrigeerd met de gebruikswaarde die het onderdeel heeft voor de pachter teneinde te komen tot een totale pachtwaarde van de opstanden. Tenslotte wordt de pachtwaarde voor tuinland zoals opgenomen in het pachtnormenbesluit hierbij opgeteld teneinde te komen tot de totale pachtwaarde van het glastuinbouwbedrijf.

Marktwaarde doet er niet toe
Een feitelijk door partijen overeengekomen, niet door de grondkamer goedgekeurde, pachtwaarde van een glastuinbouwbedrijf kan door de marktomstandigheden dus wel degelijk afwijken van een op het pachtprijzenbesluit gebaseerde berekening van de pachtwaarde. Echter een “marktpachtwaarde” is niet relevant bij toepassing van de wettelijke systematiek ter vaststelling van de pachtwaarde.

In veel geschillen tussen pachters en verpachter horen wij betrokken partijen, en helaas vaak ook hun accountants en makelaars, nog wel eens schermen met hetgeen partijen zijn overeengekomen of met hetgeen “in de markt” gebruikelijk is. Maar dit doet dus niet ter zake bij de vaststelling van de pachtwaarde. Totdat de pachtwetgeving wijzigt zit ook de glastuinbouwsector vast aan het wettelijk kader. Vergist u zich hierbij niet over de gevolgen van een pachtprijstoetsing, teveel betaalde pacht kan over een periode van vijf jaar worden terug gevorderd.

Deskundige
Het is verstandig dat partijen zich goed laten voorlichten door een deskundige taxateur die ook het pachtrecht in al haar finesses kent bij het aangaan van een pachtovereenkomst en/of bij een eventuele pachtprijstoetsing door de grondkamer. Zomaar even roepen wat de pachtwaarde is gaat niet, maar een taxatie van de pachtwaarde op basis van het wettelijk kader kunnen wij zondermeer voor u verzorgen.

Voor meer informatie over dit onderwerp bel ons op 015-310 8873.

E.D.J. Westmaas REV RT

Voor de volledige pachtwetgeving: https://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/2019-01-01#Boek7_Titeldeel5

Over de gevaren van het verpachten zonder goedgekeurde pachtovereenkomst kunt u teruglezen in een eerdere publicatie; https://www.westmaasmakelaardij.nl/over-ons/nieuws/121-grijze-pacht-een-gevaar