Moet de glastuinbouw nog onder de pachtwetgeving vallen?

De pachtwetgeving wringt in de glastuinbouw. Terwijl ondernemers flexibiliteit en investeerders zekerheid zoeken, houdt dwingend pachtrecht innovatie en verduurzaming tegen. Tijd om deze kapitaalintensieve sector uit te zonderen en écht toekomstbestendig te maken. De aangekondigde herziening van de pachtwetgeving biedt een uitgelezen kans om deze noodzakelijke stap te zetten.

Afgelopen week hebben wij opnieuw een glastuinbouwbedrijf verpacht. Daarbij moesten partijen uitgebreid worden voorgelicht over de pachtwetgeving en het bijbehorende dwingend recht. Regels die in de praktijk vaak niet aansluiten bij de economische werkelijkheid van de glastuinbouw. Dit onderstreept hoezeer de sector worstelt met pachtwetgeving die is ontworpen voor een andere tijd en een andere vorm van landbouw.

1. Kapitaalintensief en beperkte contractvrijheid

De glastuinbouw is één van de meest kapitaalintensieve sectoren van de Nederlandse economie. Bedrijven investeren miljoenen in kassen, installaties, belichting, WKK’s en duurzame energieoplossingen. Daarbij telt een moderne kas honderden afzonderlijke installaties, elk met een eigen afschrijvings- en onderhoudscyclus.

Juist daarom is maatwerk in afspraken tussen verpachter en pachter cruciaal: wie doet welke investering, voor welke termijn, en hoe wordt dit verrekend in de pachtprijs? De huidige pachtwetgeving laat die ruimte niet en zet beide partijen vast in kaders die niet passen bij een hightech en dynamische sector.

2. Ondernemende pachter vraagt minder bescherming

De pachtwetgeving is historisch ingevoerd om pachters te beschermen tegen de machtspositie van grootgrondbezitters. Het doel was hen zekerheid te bieden over betaalbare pachtprijzen, continuïteit van gebruik en bescherming tegen willekeurige opzegging, zodat landbouwbedrijven konden voortbestaan en voedselproductie gewaarborgd bleef.

In de glastuinbouw ligt dit wezenlijk anders. De moderne pachter is een volwaardig ondernemer die zijn succes ontleent aan vakmanschap in de teelt, het snel inspelen op marktomstandigheden en het omgaan met sterk fluctuerende energieprijzen. De continuïteit van het bedrijf hangt daarbij niet af van bescherming tegen de verpachter, maar van ondernemerschap, innovatiekracht en het vermogen risico’s te managen.

De bescherming die vroeger noodzakelijk was, is hier eerder een belemmering: ze beperkt de ruimte om contracten op maat af te sluiten en ondernemerschap volledig tot zijn recht te laten komen.

3. Ook de verpachter zoekt flexibiliteit

Niet alleen de pachter, maar ook de verpachter heeft behoefte aan meer handelingsvrijheid. Grondeigenaren en beleggers willen kunnen inspelen op veranderende markten, verduurzamingsopgaven en wisselende ruimtelijke plannen. De huidige pachtwetgeving legt echter langdurige verplichtingen op met beperkte opzeggingsgronden en starre looptijden. Dit maakt het onaantrekkelijk om grond of kassen te verhuren, terwijl juist meer flexibiliteit investeringen in de sector zou kunnen stimuleren.

4. Beoordeling door de Grondkamer sluit niet aan

De Grondkamer toetst pachtcontracten en prijzen zorgvuldig, maar werkt vanuit kennis en kaders die vooral op de traditionele landbouw zijn gericht. De complexiteit van de glastuinbouw – honderden installaties, energievraagstukken en snelle innovatie – blijft daarbij buiten beeld.

Bovendien moeten pachtprijzen formeel worden vastgesteld op basis van het artikel 19 lid 2 Pachtprijzenbesluit 2007, en dus niet via marktwerking. Dit druist in tegen de dagelijkse realiteit, waarin rendementseisen en investeringsrisico’s leidend zijn.

5. Kortdurende pacht als standaard – een juridische omweg

Bijna elke verpachting van een glastuinbouwbedrijf gebeurt via een kortdurende pachtovereenkomst ex art. 7:325 lid 3 BW. Dit artikel is echter bedoeld voor uitzonderingen, niet voor een hele sector. Dat dit achterdeurtje nu massaal gebruikt wordt, toont aan dat de wetgeving niet meer aansluit bij de praktijk.

6. De grijze praktijk

Naast dit structureel gebruik van kortdurende pacht bestaat er nog een andere praktijk die laat zien dat de huidige wetgeving onvoldoende werkt. Een groot deel van de glastuinbouwbedrijven die worden “verhuurd/verpacht” worden namelijk niet verpacht op basis van een door de grondkamer goedgekeurde pachtovereenkomst.  Zowel verpachter als pachter zijn zich vaak onvoldoende bewust van de risico’s. Juridisch gezien gaat het dan vaak om reguliere pachtovereenkomsten, inclusief zesjarige looptijd, beperkte opzeggingsgronden, recht op in de plaats stelling en voorkeursrecht van koop.

Deze bescherming past slecht bij een sector waarin flexibiliteit een voorwaarde is om te overleven en te verduurzamen. Dat de praktijk structureel afwijkt, laat zien dat wet en werkelijkheid uit elkaar zijn gegroeid.

7. Naar een oplossing: uitzondering in de wetgeving

De wet rekent de glastuinbouw nu nog onder “tuinbouw” en dus onder pacht. Een uitzondering kan op verschillende manieren geregeld worden:

• Expliciete uitsluiting in de definitie van landbouw: “... met uitzondering van de bosbouw en de glastuinbouw.”
• Apart artikellid: “De bepalingen van deze titel zijn niet van toepassing op overeenkomsten betreffende glastuinbouwbedrijven.”

Om helder te maken wat precies onder glastuinbouw moet worden verstaan, kan in de toelichting bij de wet een definitie worden opgenomen:

Onder glastuinbouw wordt verstaan:
de bedrijfsmatige teelt van gewassen die overwegend plaatsvindt in kassen of andere teeltondersteunende bouwwerken met een bedekte constructie van glas of vergelijkbaar lichtdoorlatend materiaal, inclusief de daarbij behorende installaties en voorzieningen ten behoeve van klimaatbeheersing, belichting, energievoorziening en waterhuishouding.

Deze omschrijving sluit aan bij gangbare definities in CBS- en RVO-terminologie en maakt duidelijk dat het gaat om de kapitaalintensieve, hightech teelt onder glas. Zo wordt de uitzonderingsbepaling scherp omlijnd, zonder dat innovaties in de sector worden uitgesloten.

Deze uitzondering betekent dat de verhouding tussen partijen niet langer als verpachter en pachter, maar als verhuurder en huurder wordt aangemerkt. Daarmee valt de glastuinbouw onder het reguliere huurrecht van bedrijfsruimten (art. 7:230a BW). Dit regime biedt de sector de noodzakelijke flexibiliteit en verlaagt de drempel voor beleggers en financiers. Nu is de beleggingsmarkt uiterst terughoudend: verpachte glastuinbouwbedrijven gelden als juridisch risicovol, waardoor investeringen en verduurzaming achterblijven.

Conclusie

De glastuinbouw vraagt om een eigen juridische positie. Waar pacht in de traditionele landbouw bescherming biedt, werkt diezelfde bescherming in de glastuinbouw remmend. Door de sector uit te zonderen en onder te brengen bij het huurrecht, ontstaat ruimte voor maatwerk, investeringen en verduurzaming – precies wat de sector nodig heeft om zijn wereldwijde koppositie te behouden. De aangekondigde herziening van de pachtwetgeving biedt een uitgelezen kans om deze noodzakelijke stap nu daadwerkelijk te zetten