U ziet het wellicht niet, maar als u eigenaar van een bedrijfswoning bent of wilt worden wees u dan bewust van de beperkingen die het bezit van een bedrijfswoning met zich meebrengt. De marktwaarde van een bedrijfswoning ligt fors lager dan een reguliere woning en bij verkoop of financiering breng de bedrijfswoning grote beperkingen met zich mee.

Ons kantoor wordt vaak voor taxaties gevraagd van (agrarische) bedrijfswoningen. Helaas bemerken wij dat de beperkingen die het bezit van een bedrijfswoning met zich mee brengt vaak niet bekend is bij woningmakelaars, accountants of bankiers.  Vandaar dat wij graag nogmaals de beperkingen met u delen.

Bestemming van een bedrijfswoning

Een woning die niet bestemd is tot de publiekrechtelijke bestemming Wonen is vrijwel altijd bestemd tot bedrijfswoning behorende bij een (agrarisch) bedrijf. Dergelijke woningen zijn ooit bestemd en vergund als bedrijfswoning bij een bijbehorend bedrijf. We vinden bedrijfswoningen dan ook vaak terug bij agrarische bedrijven of op de oudere bedrijventerreinen.

De bedrijfswoning wordt in het bestemmingsplan vaak gedefinieerd als:
een woning in of bij een gebouw of op of bij een terrein, kennelijk slechts bestemd voor één persoon of gezin, van wie huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of terrein, noodzakelijk is.

De bedrijfswoning mag derhalve uitsluitend bewoond worden door degene voor wie het noodzakelijk is naast het bedrijf te wonen. In de praktijk is dit vaak de eigenaar van het bijbehorende bedrijf, maar dit kan ook een onmisbare bedrijfsleider zijn.

Handhaving door gemeente

Bewoning door andere mensen in een bedrijfswoning is dus niet toegestaan. Dus ook huisvesting van kinderen, oud-agrariërs of arbeidsmigranten is in beginsel niet toegestaan. De betreffende gemeente kan de bestemming handhaven en andere bewoners door middel van dwangsommen dwingen de woning te verlaten.
Ten grondslag aan deze handhaving ligt vaak het feit dat nabij gelegen (agrarische) bedrijven gehinderd kunnen worden in hun bedrijfsvoering door dergelijke bewoners in een gebied. Het aantal handhavende gemeentes neem hard toe de afgelopen jaren.

Een oplossing voor dit probleem is het toepassen van de Wet Plattelandswoning, maar helaas weigeren veel gemeentes dit beleidsinstrument toe te passen. Eerder schreven wij hierover, zie; https://westmaasmakelaardij.nl/nieuws/plattelandswoning-vliegwiel-van-herstructurering 
Uiteraard kunnen wij ook beoordelen of er een kans is of de bestemming gewijzigd kan worden naar de gewilde bestemming Wonen, maar besef u wel dat dit in veel gevallen niet mogelijk is.

Lagere marktwaarde

De beperkte aanwendingsmogelijkheden van een bedrijfswoning en de kans op en gevolgen van handhaving zorgen ervoor dat er een klein en beperkt koperspubliek is voor (agrarische-) bedrijfswoningen. Hierdoor ligt de marktwaarde van een (agrarische-) bedrijfswoning vaak slechts op de helft of zelfs lager dan voor vergelijkbare woningen met de bestemming Wonen.

Omdat banken dit probleem herkennen stellen zij zeer strenge eisen aan de financiering van bedrijfswoningen.
De enkele bank die wel bedrijfswoningen financiert stelt hogere eisen aan de inbreng van eigen middelen en de marktwaarde moet onderbouwd worden door een taxatie van een gespecialiseerd bedrijfsmatig of agrarisch taxateur. En vaak is de taxateur dan de brenger van de slechte boodschap, de marktwaarde valt fors lager uit dan (onterecht) verwacht werd en de taxatiekosten liegen er ook niet om.

Zelf de bestemming controleren

Wij roepen u dan op de bestemming van uw (aan te kopen) woning te controleren op www.ruimtelijkeplannen.nl. Dat is de website waarop u de bestemming kan terugvinden.
Zo voorkomt u miskopen en onnodige kosten. En lukt het niet de bestemming te controleren, geef dan het adres aan ons door dan controleren wij het even voor u.

Indien u in ons aanbod een mooie vrijstaande woning treft, dan hebben wij voor de verkoop uit geregeld dat de woning de bestemming Wonen heeft!